年终总结会丨潘勇强：交通基础设施REITs的投资价值与发展建议
在瑞思不动产金融研究院主办的基础设施REITs2023年终总结会（详情）上，越秀交通基建有限公司执行董事、副总经理潘勇强作了题为《交通基础设施REITs的投资价值与发展建议》的主题发言。以下内容根据现场发言整理：
越秀是广州市资产规模最大的国有企业，资产规模超过万亿。早在2005年，越秀房地产投资信托基金就在香港上市，其资产规模经过不断扩募从46亿成长到454亿。可以说，华夏越秀高速REIT的发行是带着越秀REITs基因的。REITs的发行对我们意义重大，公司内部极为重视，以“恒心”和“耐心”筹备发行工作，从项目启动到上市历时781天。越秀交通希望通过三平台架构和平台互动，实现以资产循环带动资本循环（三平台即上市公司、公募REITs以及目前以母公司为主的资产孵化平台）。
市场回顾
回顾2023年以来的市场表现，交通基础设施REITs经历了2023年上半年踩踏式下跌后逐步企稳，在近期似乎还出现了反弹迹象。高速REITs市值占整个REITs市场近一半，如果高速REITs能够企稳回升，对整个REITs的发展具有非常重要的意义。
我国高速公路收费标准很难调整，而产权类REITs收入受到租金和出租率双重影响，业绩弹性比特许经营权类更大一些。在经济下行或市场有风险的时候，特许经营权类或者说公众服务产品属性较强的资产，抗跌性应该更强。
去年整个高速REITs平均下跌幅度达到22.9%，但高速公路上市公司却涨得不错，背后有两个关键原因：一是市场对于REITs的认识不足，导致投资人配置选择的不同；二是REITs的资产数量相对上市公司更加单一。
个人认为，当前市场踩踏基本到位，相信投资人对于REITs的投资价值都有自己的考量。从板块内部看，上市至今各高速公路REITs的涨跌情况有较大差异，主要原因还是业绩完成情况有差异。
经验做法
华夏越秀高速REIT的经验做法包括：一是优中选优，选取最合适的资产，底层资产湖北汉孝高速地处“祖国立交桥”，既是要道组成，又连接纵横两大交通动脉，车流量和通行费增长基础较好；二是发行时审慎预测未来增长，全面考量近期影响因素并量化，中性客观、做实做细；三是引入多类型战略投资者，在战配引进的时候就充分考虑了投资者结构，避免同质化、“同频共振”；四是以最短时间、最小周期进行分红，虽然操作起来更加麻烦，但我们还是力推按季度分红，目前累计分红已超过10%，极大地回馈了投资人；五是主动应对负面事件，积极主动与投资者沟通交流，通过投资者开放日、业绩说明会以及与市场研究机构沟通，打消市场疑虑。
发展建议
一是适度、逐步放宽杠杆率上限。在建项目需要贷款容易理解，但为什么建好的项目也需要加杠杆？这是因为高速公路运营期间仍有改造更新、路面大修等大额资本性支出，通过加杠杆能够让权益投资人更早、更快拿到资金。在风险可控的情况下，合理加杠杆能够提高投资人的回报，建议放宽杠杆率上限。
二是进一步放宽回收资金用途。首先，提高允许用于盘活存量资产项目及补充流动性的资金比例，这有两大好处：一方面是避免资金沉淀，切实减轻原始权益人多方面资金压力，使其更有动力将优质资产注入REITs，通过优化资产组合增强REITs成长性、提高抗风险能力；另一方面是企业以回收资金进行并购，化解其他建设类项目流动性困难，实现更大范围内的盘活。其次，鼓励原始权益人以回收资金增持甚至投资同类的其他REITs。
三是给予原始权益人更大的参与空间。建议通过发放牌照的方式把原始权益人更好地纳入监管范围，促使原始权益人将REITs当作长期的资本运作平台来精心呵护，更好地为投资人服务。